PROCESS
投资流程
STEP
购房前的七个步骤
从开始物色房产，到拿到钥匙、正式启动租赁经营。
我们将一般流程分为七个阶段加以说明。
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明确投资目的
- 是看重每月的稳定收入（租金收入）
- 还是着眼于未来的转售收益（资本利得）
- 抑或是以资产保全、继承规划为目的
目的不同，应当选择的区域与房产类型也随之不同。 此外，以个人名义持有还是设立日本法人持有，课税方式并不相同， 因此在这一阶段与我们商谈最为理想。
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制定预算与资金计划
- 确认自有资金
- 确认能否使用贷款，并比较各项条件
- 掌握房价之外的初期费用（登记费用、中介手续费、各项税金等）
对于并不居住在日本国内的客户，各金融机构在能否放贷及贷款条件上存在差异。 若您考虑使用贷款，建议在开始物色房产之前先与我们商谈。
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房源筛选与调查
- 地段、房龄、回报率、未来的资产价值
- 周边的租赁需求与空置状况
- 建筑物与土地的法定条件（用途地域、临路状况、建蔽率与容积率等）
- 若为公寓，还需了解业主管理委员会的运作状况、修缮公积金的累计额、大规模修缮的历史与计划
我们会听取您的条件要求，并将图纸与资料发送给您。 除表面回报率外，我们还会对照周边的招租租金确认现有租金是否合理、 管理状况有无问题，然后再向您提出建议。
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实地看房与详查
- 房屋内部参观（空置时）、公共部分的确认
- 核查建筑物的管理状况、周边环境，以及从最近车站步行的实际路线
本公司专员将陪同您实地看房，并一并调查周边环境。 若您身在远方、来日不便，我们也可将照片、视频与周边信息整理后发送给您， 并通过线上方式为您讲解。
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购房申请与签约
- 提交购房申请书
- 重要事项说明（由宅地建物取引士交付书面文件并作说明）
- 签订买卖合同并支付定金
重要事项说明会就权利关系、法令上的限制、基础设施配套状况、 管理费与修缮公积金的金额、合同解除条件等内容进行讲解。 如对内容有任何不清楚之处，请务必当场确认。 我们也可提供中文、英语、韩语的补充说明。
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结算与交付
- 支付余款
- 所有权转移登记（由司法书士提出申请）
- 交接钥匙；若为出租中的房产，则一并承继出租人地位与押金
结算完成之时，您即成为该日本不动产的业主。 若委托我们进行租赁管理，可在签订买卖合同时一并签订租赁管理委托合同， 火灾保险费与管理手续费也将在这一阶段一并向您说明。
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租赁管理与资产运作
- 租户招募、审核与签约（可委托管理公司办理）
- 租金的收取与汇出、欠租时的处理
- 定期检查、设备维修、退租时的恢复原状
- 所得申报等税务手续与收支管理
本公司可承接从租户招募、入退租应对、纠纷处理到空置对策的各项事务。 完成以上流程之后，您只需等待我们提交运营状况报告即可。
所需时间参考
从提交购房申请到结算交付，大致以1个月左右为参考。 但会因使用贷款时的审批周期、房产自身状况， 以及与卖方协调签约日与结算日的情况而有所前后。 视房源状况与房产类型，也可能需要更长时间， 具体日程我们将逐案向您说明。SUPPORT
本公司提供的支持
多语言服务
除日语外，我们还提供中文、英语、韩语服务。 签约前的重要事项说明，我们也会用您的母语补充讲解。
实地调查与周边行情确认
专员将陪同您实地看房，并在调查周边招租租金与空置状况后向您汇报。 请在确认数据依据之后再作判断。
与专业人士的协作
产权登记由司法书士、税务由税理士、在留资格由行政书士协同办理。 您无需自行逐一寻找，我们将统一对接为您提供服务。
租赁管理代办
租户招募、审核与签约，租金的收取与汇出， 以及入退租的现场见证，均可由我们承办。您身在海外亦可完成运营。
纠纷处理与空置对策
我们可处理欠租、设备故障、邻里纠纷等问题， 并在空置持续时提出调整招租条件或恢复原状的建议。
保险安排
我们可为您安排火灾保险与地震保险。 保险费会因房产的结构、所在地与保障内容而异。
SIMULATION
收益测算的思路
我们会依据您期望的价格区间、区域与回报率，
对多套房产试算收支并作比较后提交给您。
以下说明这一试算是如何构建的。
表面回报率与实际回报率
房产广告上标示的回报率，多数情况下是「表面回报率」。 它只是把年租金收入除以购入价格得出的数字， 既未考虑运营费用，也未考虑购入时的各项费用。
更接近实际到手收益的是后者，即实际回报率。 比较不同房产时，请以同一口径计算的实际回报率为准。 本公司的试算一律以日元计价。
年运营费用包含的项目
- 管理费与修缮公积金（区分所有公寓每月发生）
- 租赁管理手续费（委托管理公司时）
- 固定资产税与城市规划税（每年课税）
- 火灾保险费与地震保险费
- 租户更替时的恢复原状费用与广告费
- 空置期间的租金减少额（按空置率预先计入）
- 使用贷款时，还款中的利息部分
购入时产生的各项费用
- 中介手续费（本公司为卖方时无需支付）
- 登录许可税（所有权转移登记所需缴纳的税金）
- 支付给司法书士的报酬
- 不动产取得税（取得后数月才会收到纳税通知）
- 印花税（贴付于买卖合同书上）
- 使用贷款时，还有事务手续费、抵押权设定登记费用等
各项费用的合计金额会因房产的价格、种类以及是否使用贷款而不同。 各项税金的具体内容，请参见税金与费用页面的详细说明。
容易被忽略的要点
- 修缮公积金上调：随着房龄增加，通常会逐步上调。 若按购入时的金额一成不变来试算，将与实际收支产生偏差。
- 大规模修缮的一次性摊款：若累计金额不足， 有可能被要求缴纳一次性摊款。请务必确认业主管理委员会的累计状况。
- 现有租金高于行情时：租户更替后租金可能下调， 以致低于原先预期的回报率。
- 汇率波动：若您常住海外， 将日元收益换算为本国货币时的金额会随汇率行情而变化。
※ 收益测算仅作为您考虑购入时的参考而提供， 并不构成对未来收益的保证。 实际收支会因空置发生状况、租金调整、维修费用发生、税制修订， 以及利率与汇率的变动而变化。
VISA
经营·管理签证
在日本设立公司并从事其经营活动所需的在留资格，即为「经营·管理」。
对于希望通过取得不动产并运营事业、将生活重心迁至日本的客户，
我们在此介绍相关手续的流程。
在日本有协助者时的流程
- 将设立公司所需的注册资本金汇入日本一侧的账户
- 落实作为公司办公场所的房产（本公司亦可代为介绍）
- 制作公司章程，在公证处办理认证，并向法务局申请设立登记（由合作的司法书士办理）
- 公司设立后，向税务署提交设立申报（由税理士办理）
- 申请签发在留资格认定证明书（需已在日本取得不动产，或提交取得计划）
- 持已签发的在留资格认定证明书，在居住国的日本大使馆或领事馆申请签证
在日本没有协助者时的流程
- 以短期停留签证来日，由本人亲自确认日本市场状况
- 制定在日本取得不动产的计划，备妥公司章程并在公证处办理认证（章程制作由本公司协助）
- 申请签发在留资格认定证明书
- 持已签发的在留资格认定证明书，在居住国的日本大使馆或领事馆申请签证
- 来日后开设银行账户并租赁办公场所（开户与落实办公场所由本公司协助）
- 向法务局申请公司设立登记（由合作的司法书士办理）
- 申请更新在留期间（需已在日本取得不动产，或提交取得计划）
本公司可承办的手续
- 公司设立（章程制作、公证处认证、向法务局办理设立登记的安排）
- 在留资格认定证明书的签发申请
- 在留资格变更许可的申请
- 在留期间更新许可的申请（含事业内容发生变更的情形）
- 银行开户，以及陪同前往区役所办理各项手续
- 办公用房产的介绍，以及自住用房产的介绍
服务费用会因手续内容与您的具体情况而异。 章程认证手续费、登录许可税、支付给司法书士与行政书士的报酬等实际费用需另行承担。 如需报价，请通过在线咨询表单与我们联系。
关于在留资格要件的注意事项
「经营·管理」在留资格对注册资本金金额、办公场所的落实、事业的稳定性与持续性、 常勤职员的雇用等均设有相应要件。 这些要件可能因法令修订而变更， 过去适用的标准未必仍然适用。 在考虑申请时，请务必确认出入国在留管理厅公布的最新标准， 并向行政书士等入管手续方面的专业人士咨询。 本公司也将会同合作的行政书士，依据最新要件为您提供指引。INVESTMENT GUIDE
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