PROCESS
投資の流れ
STEP
購入までの7つのステップ
物件を探しはじめてから、鍵を受け取り、賃貸経営がはじまるまで。
一般的な流れを7つの段階に分けてご説明します。
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STEP
投資目的の明確化
- 毎月の安定収入（賃料収入）を重視するのか
- 将来の売却益（キャピタルゲイン）を狙うのか
- 資産の保全・相続対策を目的とするのか
目的によって、選ぶべきエリアも物件のタイプも変わります。 また、個人名義で持つのか日本法人を設立して持つのかによって課税のされ方が変わるため、 この段階でご相談いただくのが理想的です。
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STEP
予算・資金計画の立案
- 自己資金の確認
- 融資（ローン）を利用できるかの確認と条件の比較
- 物件価格以外にかかる初期費用（登記費用・仲介手数料・各種税金など）の把握
日本国内に居住していない方の場合、金融機関によって融資の可否や条件が異なります。 融資をご検討の場合は、物件を探しはじめる前にご相談ください。
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STEP
物件の選定・調査
- 立地、築年数、利回り、将来の資産価値
- 周辺の賃貸需要と空室の状況
- 建物・土地の法的な条件（用途地域、接道状況、建ぺい率・容積率など）
- マンションの場合は管理組合の状況、修繕積立金の積立額、大規模修繕の履歴と予定
ご希望の条件を伺い、図面と資料をお送りします。 表面上の利回りだけでなく、周辺の募集賃料と比べて現在の賃料が妥当かどうか、 管理状態に問題がないかまで確認したうえでご提案します。
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STEP
現地視察・精査
- 物件の内覧（空室の場合）、共用部分の確認
- 建物の管理状態、周辺環境、最寄駅からの実際の道のりのチェック
当社の担当者が現地をご案内し、周辺環境をあわせて調査します。 遠方にお住まいで来日が難しい場合は、写真・動画・周辺情報をまとめてお送りし、 オンラインでご説明することも可能です。
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STEP
購入の申し込み・契約
- 購入申込書の提出
- 重要事項説明（宅地建物取引士が書面を交付して説明します）
- 売買契約書の締結と手付金のお支払い
重要事項説明では、権利関係、法令上の制限、インフラの整備状況、 管理費・修繕積立金の額、契約解除の条件などをご説明します。 内容にご不明な点があれば、その場で必ずご確認ください。 中国語・英語・韓国語での補足説明も承ります。
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STEP
決済・引渡し
- 残代金のお支払い
- 所有権移転登記（司法書士が申請します）
- 鍵の受け渡し、賃貸中の物件であれば賃貸人の地位と敷金の引継ぎ
決済が完了した時点で、お客様は日本の不動産のオーナーとなります。 賃貸管理をご依頼いただく場合は、売買契約の締結時に賃貸管理委託契約もあわせて締結し、 火災保険料と管理手数料についてもこの段階でご案内します。
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STEP
賃貸管理・資産運用
- 入居者の募集・審査・契約（管理会社に委託できます）
- 賃料の集金と送金、滞納時の対応
- 定期点検、設備の修繕、退去時の原状回復
- 確定申告などの税務手続きと収支の管理
当社では、入居者の募集から入退去の対応、トラブルの解決、空室対策までお引き受けします。 以上の流れを終えられた後は、運用状況のご報告をお待ちいただくかたちになります。
所要期間の目安
購入の申し込みから決済・引渡しまでは、おおよそ1か月程度が目安です。 ただし、融資を利用される場合の審査期間、物件の状況、 売主様との契約日・決済日の調整によって前後します。 在庫状況や物件のタイプによってはこれより長くかかることもありますので、 具体的なスケジュールは個別にご案内します。SUPPORT
当社のサポート
多言語での対応
日本語のほか、中国語・英語・韓国語でご対応します。 契約前の重要事項説明についても、内容を母国語で補足してご説明します。
現地調査と周辺相場の確認
担当者が現地をご案内し、周辺の募集賃料や空室の状況を調べたうえでご報告します。 数字の裏付けをご確認いただいたうえでご判断ください。
専門家との連携
登記は司法書士、税務は税理士、在留資格は行政書士と連携しています。 個別に探していただく必要はなく、窓口を一本化してご案内します。
賃貸管理の代行
入居者の募集・審査・契約、賃料の集金と送金、 入退去の立会いまでお引き受けします。海外にお住まいのままでも運用いただけます。
トラブル対応・空室対策
賃料の滞納、設備の故障、近隣とのトラブルへの対応、 空室が続く場合の募集条件の見直しや原状回復のご提案まで行います。
保険の手配
火災保険・地震保険の手配をご案内します。 保険料は物件の構造・所在地・補償内容によって変わります。
SIMULATION
収益シミュレーションの考え方
お客様のご希望の価格帯・エリア・利回りに応じて、
複数の物件について収支を試算し、比較してご提示します。
ここでは、その試算がどのように組み立てられているかをご説明します。
表面利回りと実質利回り
物件の広告に載っている利回りは、多くの場合「表面利回り」です。 これは年間の賃料収入を購入価格で割っただけの数字で、 経費も購入時の諸費用も考慮されていません。
実際に手元に残る収益に近いのは、後者の実質利回りです。 物件を比較される際は、同じ基準で計算した実質利回りでご覧ください。 当社の試算はすべて日本円建てで行います。
年間の運営経費に含まれるもの
- 管理費・修繕積立金（区分所有マンションの場合、毎月発生します）
- 賃貸管理手数料（管理会社に委託する場合）
- 固定資産税・都市計画税（毎年課税されます）
- 火災保険料・地震保険料
- 入居者が入れ替わる際の原状回復費用・広告料
- 空室期間の賃料の減少分（空室率として見込んでおきます）
- 融資を利用する場合は、返済の利息部分
購入時にかかる諸費用
- 仲介手数料（当社が売主の場合は不要です）
- 登録免許税（所有権移転登記にかかる税金）
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税（取得後、数か月してから納税通知が届きます）
- 印紙税（売買契約書に貼付します）
- 融資を利用する場合は、事務手数料・抵当権設定登記費用など
諸費用の合計額は物件の価格・種別・融資の有無によって変わります。 各税金の内容については、税金・費用のページで詳しくご説明しています。
見落とされやすい点
- 修繕積立金の値上がり：築年数が経つにつれて増額されることが一般的です。 購入時の額がそのまま続く前提で試算すると、実際の収支と乖離します。
- 大規模修繕の一時金：積立額が不足している場合、 一時金を求められることがあります。管理組合の積立状況は必ずご確認ください。
- 現在の賃料が相場より高い場合：入居者が入れ替わった際に賃料が下がり、 想定していた利回りを下回ることがあります。
- 為替の変動：海外にお住まいの場合、 円建ての収益をご自身の通貨に換算した際の金額は為替相場によって変わります。
※ 収益シミュレーションは、ご購入をご検討いただく際の参考としてご提供するものであり、 将来の収益を保証するものではありません。 実際の収支は、空室の発生状況、賃料の改定、修繕費の発生、税制の改正、 金利や為替の変動によって変わります。
VISA
経営・管理ビザ
日本で会社を設立し、その経営に従事するための在留資格が「経営・管理」です。
不動産の取得と事業運営を通じて日本に生活の拠点を移すことをお考えの方に、
手続きの流れをご案内します。
日本に協力者がいる場合の流れ
- 会社設立のための資本金を、日本側の口座に送金する
- 会社の事務所となる物件を確保する（当社でもご紹介できます）
- 会社の定款を作成し、公証役場で認証を受け、法務局に設立登記を申請する（提携する司法書士が対応します）
- 会社設立後、税務署へ設立の届出を行う（税理士が対応します）
- 在留資格認定証明書の交付を申請する（日本での不動産の取得、または取得計画の提出が必要です）
- 交付された在留資格認定証明書をもって、居住国の日本大使館・領事館で査証（ビザ）を申請する
日本に協力者がいない場合の流れ
- 短期滞在の査証で来日し、日本の市場の状況をご自身でご確認いただく
- 日本での不動産の取得計画を作成し、会社の定款を整えて公証役場で認証を受ける（定款の作成は当社が支援します）
- 在留資格認定証明書の交付を申請する
- 交付された在留資格認定証明書をもって、居住国の日本大使館・領事館で査証を申請する
- 来日して銀行口座を開設し、事務所を賃借する（口座開設・事務所の確保を当社が支援します）
- 法務局に会社の設立登記を申請する（提携する司法書士が対応します）
- 在留期間の更新を申請する（日本での不動産の取得、または取得計画の提出が必要です）
当社が承る手続き
- 会社の設立（定款の作成、公証役場での認証、法務局への設立登記の手配）
- 在留資格認定証明書の交付申請
- 在留資格変更許可の申請
- 在留期間更新許可の申請（事業内容に変更がある場合を含みます）
- 銀行口座の開設、区役所での各種手続きへの同行
- 事務所物件のご紹介、および居住用物件のご紹介
報酬額は、手続きの内容とご状況によって異なります。 定款の認証手数料、登録免許税、司法書士・行政書士への報酬などの実費は別途必要です。 お見積りをご希望の場合は、お問い合わせフォームよりご連絡ください。
在留資格の要件についてのご注意
経営・管理の在留資格には、資本金の額、事務所の確保、事業の安定性・継続性、 常勤職員の雇用などに関する要件が定められています。 これらの要件は法令の改正によって変更されることがあり、 過去に適用されていた基準がそのまま当てはまるとは限りません。 申請をご検討の際は、必ず出入国在留管理庁が公表している最新の基準をご確認いただくとともに、 行政書士など入管手続きの専門家にご相談ください。 当社でも、提携する行政書士とともに最新の要件を踏まえてご案内します。INVESTMENT GUIDE
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