税金・費用 | 投資ガイド

OVERVIEW

いつ、どの税金がかかるか

日本の不動産にかかる税金は、取得するとき・保有しているあいだ・売却するとき、それぞれの段階で種類が異なります。
さらに、個人の名義で持つか日本法人で持つかによっても課税のされ方が変わります。

個人の名義で保有する場合

← 横にスクロールできます →

税金の種類	取得時	保有中	売却時	窓口となる行政機関
登録免許税	〇	―	―	法務局／税務署
不動産取得税	〇	―	―	都道府県税事務所
印紙税	〇	―	〇	税務署
消費税	〇	▲	〇	税務署
固定資産税・都市計画税	―	〇	―	市区町村（東京23区は都税事務所）
所得税	―	〇	〇	税務署
住民税	―	▲	▲	市区町村
相続税・贈与税	〇	―	―	税務署

〇＝課税されます　▲＝条件により課税されます　―＝課税されません
※　住民税は日本の居住者に課税されるもので、非居住者には課税されません。
※　相続税・贈与税は、相続・遺贈・贈与によって不動産を取得した場合に課税されます。

日本法人の名義で保有する場合

← 横にスクロールできます →

税金の種類	取得時	保有中	売却時	窓口となる行政機関
登録免許税	〇	―	―	法務局／税務署
不動産取得税	〇	―	―	都道府県税事務所
印紙税	〇	―	〇	税務署
消費税	〇	▲	〇	税務署
法人税	―	〇	〇	税務署
地方税（法人事業税・法人住民税など）	―	△	△	都道府県税事務所／市区町村
固定資産税・都市計画税	―	〇	―	市区町村（東京23区は都税事務所）

〇＝課税されます　▲＝条件により課税されます　△＝日本国内に恒久的施設を持つ法人に課税されます　―＝課税されません

このページの数値について

税率、軽減措置、適用の要件は、法令の改正によって変更されます。このページでは制度の仕組みと考え方を中心に記載しており、改正が重ねられている項目については具体的な税率を記載していません。実際の税額の計算、申告の要否、適用できる特例の判定については、必ず税理士にご確認ください。当社でも提携する税理士をご紹介できます。

ACQUISITION

取得時にかかる税金

登録免許税	土地や建物を取得したとき、所有権の保存登記や移転登記を行います。この登記の際に課される税金が登録免許税です。税額＝課税標準額（固定資産税評価額）× 税率所有権移転登記の税率は本則で2.0％です。土地の売買による所有権移転登記や、一定の要件を満たす住宅用家屋については、期限を定めた軽減措置が繰り返し設けられてきました。適用できる軽減措置があるかどうかは、登記を担当する司法書士にご確認ください。
不動産取得税	不動産を取得したとき、または新築・増築したときに、都道府県が課す地方税です。取得後しばらくしてから納税通知書が届くため、資金計画から漏れやすい税金です。税額＝固定資産税評価額 × 4％（標準税率）住宅および住宅用地については、税率を3％に引き下げる措置や、宅地の課税標準を評価額の2分の1とする措置が、期限を定めて設けられてきました。これらの措置は延長されることが多いものの、適用期限があります。取得時点で適用できるかどうかは、都道府県税事務所または税理士にご確認ください。
印紙税	印紙税法に定める課税文書に課される税金です。不動産の売買契約書、建物の建築請負契約書、金銭消費貸借契約書などが対象となり、契約書に記載された金額に応じた額の収入印紙を貼付して納めます。税額＝契約書の記載金額に応じた定額不動産の譲渡に関する契約書については、期限を定めた軽減措置が設けられてきました。
消費税	日本国内で行われる取引に課される税金です。不動産取引では、建物の譲渡対価と仲介手数料などが課税の対象になります。土地の譲渡および土地の貸付けは非課税です。また、個人が売主となる居住用不動産の売買では、建物部分にも消費税がかからない場合があります。 2019年10月以降の標準税率は10％（うち地方消費税2.2％）です。税率は改正されることがあるため、取引時点の税率をご確認ください。

HOLDING

保有中にかかる税金

固定資産税都市計画税	毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納税義務者となります。いずれも固定資産税評価額を課税標準として計算され、評価額は3年ごとに評価替えが行われます。固定資産税額＝課税標準 × 1.4％（標準税率）都市計画税額＝課税標準 × 0.3％を上限とする税率住宅用地については課税標準を引き下げる特例があります。年の途中で売買した場合、売主と買主のあいだで日割り精算するのが一般的です。
所得税（個人で保有する場合）	賃貸によって得た収入から必要経費を差し引いた金額が「不動産所得」となり、所得税の課税対象になります。日本に居住していない非居住者の方も、日本国内の不動産から生じる所得については日本で申告・納税する必要があります。非居住者の方が確定申告を行う場合、日本国内に「納税管理人」を定め、税務署に届け出る必要があります。当社でも提携する税理士をご紹介できます。
賃料の源泉徴収（非居住者の場合）	非居住者が日本国内の不動産を賃貸し、その賃料を受け取る場合、賃料を支払う側に源泉徴収の義務が生じます。原則として支払額の20.42％が源泉徴収され、後の確定申告で精算されます。ただし、借主が個人であり、その個人または親族の居住用として借りている場合は、源泉徴収の対象になりません。
住民税	日本の居住者に課される地方税です。日本に住所を有しない非居住者の方には課税されません。
法人税・地方税（法人で保有する場合）	日本法人が保有する場合、賃貸収入は法人が得たその他の所得と合算され、法人税の課税対象になります。法人税には所得金額に応じた区分があり、中小法人には軽減税率が設けられています。加えて、日本国内に恒久的施設を有する法人には、法人事業税・法人住民税などの地方税が課されます。外国法人が日本国内に恒久的施設を持たずに不動産投資のみを行う場合、これらの地方税の取扱いは異なります。法人税率および実効税率は改正が重ねられているため、このページでは具体的な数値を記載していません。法人化のご検討にあたっては、必ず税理士にシミュレーションをご依頼ください。

DISPOSAL

売却時にかかる税金

譲渡所得に対する所得税（個人で保有する場合）	売却によって得た利益（譲渡所得）に課される税金です。他の所得とは分けて計算する分離課税で、所有期間によって税率が変わります。・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）……15％・同じく所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）……30％いずれも別途、復興特別所得税（所得税額の2.1％）が加算されます。日本の居住者にはさらに住民税（長期5％／短期9％）が課されますが、非居住者には住民税は課されません。譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）取得費には購入時の価格のほか、購入時の仲介手数料や登記費用などが含まれます。建物部分については、保有期間に応じた減価償却相当額を差し引いて計算します。
売買代金の源泉徴収（非居住者の場合）	非居住者から不動産を購入する場合、買主に源泉徴収の義務が生じます。原則として売買代金の10.21％が源泉徴収され、売主である非居住者は後の確定申告で精算します。ただし、買主が個人であり、その個人または親族の居住用として取得し、かつ譲渡対価が1億円以下である場合は、源泉徴収の対象になりません。
印紙税	売却の際に締結する売買契約書も課税文書にあたるため、記載された金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。
消費税	建物部分の譲渡対価と仲介手数料が課税の対象になります。土地部分は非課税です。個人が事業としてではなく居住用不動産を売却する場合、建物部分についても消費税がかからないことがあります。
法人税（法人で保有する場合）	法人が不動産を売却した場合、その売却益は個人のような分離課税ではなく、その事業年度の他の所得と合算されて法人税の課税対象になります。所有期間による税率の違いはありません。

SUCCESSION

相続・贈与にかかる税金

相続税	人の死亡によって財産を相続し、または遺贈を受けて財産を取得した人に課される税金です。日本の非居住者が日本国内に保有する不動産も、相続税の課税対象になります。また、日本法人を通じて不動産を保有している場合、その日本法人が発行する株式も相続税の課税対象となります。法人化は課税の対象から外れることを意味しません。税率は取得した財産の額に応じた累進構造になっており、基礎控除が設けられています。
贈与税	贈与によって財産を取得した人に課される税金です。日本の不動産を無償で譲り受けた場合や、不動産を購入するための資金の贈与を受けた場合も課税の対象になります。非居住者の方も対象に含まれます。税率は贈与を受けた財産の額に応じた累進構造で、年間の基礎控除が設けられています。
お住まいの国との関係	相続税・贈与税は、お住まいの国の制度と日本の制度の双方が関わる場合があります。また、日本が締結している租税条約の内容によって取扱いが変わることもあります。資産の承継をお考えの場合は、早い段階で日本とお住まいの国の双方の税務に通じた専門家にご相談いただくことをおすすめします。

COST

税金以外の諸費用

購入時にかかる費用

仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う手数料です。宅地建物取引業法により上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格 × 3％＋ 6万円」＋消費税が上限となります。当社が売主となる物件については、仲介手数料はかかりません。
司法書士への報酬	所有権移転登記の申請を依頼する際の報酬です。融資を利用する場合は、抵当権設定登記の費用も別途必要になります。
融資に関する費用	金融機関に支払う事務手数料、保証料、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代などがあります。金融機関と商品によって金額が異なります。
固定資産税等の精算金	年の途中で引渡しを受ける場合、その年の固定資産税・都市計画税のうち引渡し日以降の分を、日割りで売主に精算するのが一般的です。
火災保険料・地震保険料	建物の構造、所在地、補償の内容、契約期間によって金額が変わります。融資を利用する場合、火災保険への加入が条件となることが一般的です。

保有中にかかる費用

管理費	区分所有マンションの共用部分の清掃、点検、管理員の人件費などに充てられる費用で、毎月支払います。
修繕積立金	外壁の補修や配管の更新といった大規模修繕に備えて、毎月積み立てる費用です。築年数が経つにつれて増額されることが一般的で、積立額が不足している場合は一時金を求められることもあります。購入前に管理組合の積立状況をご確認ください。
賃貸管理手数料	入居者の募集、賃料の集金と送金、入退去の対応などを管理会社に委託する場合の費用です。賃料に対する一定の割合で設定されるのが一般的です。
原状回復費用・広告料	入居者が退去した際の室内の補修・清掃にかかる費用と、次の入居者を募集するために仲介会社へ支払う費用です。入居者が入れ替わるたびに発生します。
税務申告の費用	確定申告を税理士に依頼する場合の報酬です。非居住者の方は納税管理人を定める必要があるため、継続的にご依頼いただくのが一般的です。

※　本ページは、日本の不動産に関する税制の一般的な枠組みをご説明するものであり、個別の案件における税額や申告義務の有無を判断するものではありません。税率・軽減措置・適用要件は法令の改正により変更されます。また、お客様の居住国と日本との租税条約の内容によって取扱いが異なる場合があります。実際のご判断にあたっては、必ず税理士にご相談ください。

税務のご相談も承ります

提携する税理士とともに、ご検討中の物件について取得から売却までの
税負担を含めたシミュレーションをご用意します。

CONTACT

固定資産税都市計画税	毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納税義務者となります。いずれも固定資産税評価額を課税標準として計算され、評価額は3年ごとに評価替えが行われます。固定資産税額＝課税標準 × 1.4％（標準税率）都市計画税額＝課税標準 × 0.3％を上限とする税率住宅用地については課税標準を引き下げる特例があります。年の途中で売買した場合、売主と買主のあいだで日割り精算するのが一般的です。
所得税（個人で保有する場合）	賃貸によって得た収入から必要経費を差し引いた金額が「不動産所得」となり、所得税の課税対象になります。日本に居住していない非居住者の方も、日本国内の不動産から生じる所得については日本で申告・納税する必要があります。非居住者の方が確定申告を行う場合、日本国内に「納税管理人」を定め、税務署に届け出る必要があります。当社でも提携する税理士をご紹介できます。
賃料の源泉徴収（非居住者の場合）	非居住者が日本国内の不動産を賃貸し、その賃料を受け取る場合、賃料を支払う側に源泉徴収の義務が生じます。原則として支払額の20.42％が源泉徴収され、後の確定申告で精算されます。ただし、借主が個人であり、その個人または親族の居住用として借りている場合は、源泉徴収の対象になりません。
住民税	日本の居住者に課される地方税です。日本に住所を有しない非居住者の方には課税されません。
法人税・地方税（法人で保有する場合）	日本法人が保有する場合、賃貸収入は法人が得たその他の所得と合算され、法人税の課税対象になります。法人税には所得金額に応じた区分があり、中小法人には軽減税率が設けられています。加えて、日本国内に恒久的施設を有する法人には、法人事業税・法人住民税などの地方税が課されます。外国法人が日本国内に恒久的施設を持たずに不動産投資のみを行う場合、これらの地方税の取扱いは異なります。法人税率および実効税率は改正が重ねられているため、このページでは具体的な数値を記載していません。法人化のご検討にあたっては、必ず税理士にシミュレーションをご依頼ください。